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新大正“入不敷出” | 半年报风云①

时间:2021-08-15 18:11 来源:www.yixingjindian.com 编辑:未知

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乐居财经邓鑫妮发自重庆盈利预告公布14天后,新大正(002968.SZ)打响了半年报的第一枪。...

乐居财经 邓鑫妮 发自重庆

盈利预告公布14天后,新大正(002968.SZ)打响了半年报的第一枪。

7月21日,新大正公布了上半年财务报告。营收、净收益分别为8.96亿元、7438万元,同比增长58%、38.37%。虽然收入和净收益增加,但每股收益和经营性现金流净额却出现降低。

上半年的每股收益为0.4607元,较上一年同期降低了7.92%;特别是增拓业务的拓展,给新大正的现金流带来较大影响,上半年,经营现金流净额约为-1.59亿元,流出同比增加579.67%。

41分钟股价下跌4.8%

营收数据喜人,但股市走向却不尽如人意,并且和公布盈利预告时的状况截然相反。

7月22日开盘后,新大正的股价在10:11下跌达4.8%,开盘仅41分钟,这是其上市以来少有些跌幅状况。

当天上午,其股价经历狂跌后缓缓回升,下午便一直在-2%的跌幅徘徊。截至收盘,新大正报收44.97元/股,较最低值略有回暖,当天跌幅为0.95%。

从7月初开始察看其股价走势图,与今日的股价走势略为相似,股价先滑过低谷,随后急速攀升,达到峰值后又在波动中回落。

财报正式公布后的股价走势,与14天前的营业额预告大为不同。

7月7日收盘后,新大正公布了上半年的盈利预告,表示因为其项目拓展、收并购,与增值服务等方面获得肯定突破,营收增长预计在56%-59%之间。

较高的营收增势“带动”了资本市场,7月8日,其股价整体上扬10%,上升态势持续到第二天,两天累计增长11.34%。

在这段时间,7月9日一早,华泰证券和天风证券分别以新大正“全国化市拓”和“Q2收入高增”为由,给予其“买入”评价。然而随后的四天股价在涨跌摇摆中走低,一直延续到半年报的发布。

从网友的讨论中,或可看出股市态度反转是什么原因。“为什么每年的经营现金流比招商积余差这么多?今年上半年经营现金流更差了,现金流全没了,赚得是假钱?”有人将矛头指向了新大正的现金流。

这可能是其中一个缘由。在盈利预告中,新大正只公布了收入状况,对其他财务情况未提及,买卖市场对于其整体的判断不够全方位。而完整的半年报公布后,营收、毛利、现金流等状况一一摊开,资本市场也有了我们的考量。

经营现金流出激增579%

相比前两年的经营性现金流收入支出状况,今年的流出金额创了新高。不只这样,同期手中的现金也出现一定量的压缩。

2021年上半年-2021年上半年,新大正的经营净额分别约为-4131.61万元、-2334.93万元、-1.59亿元,2021年和2021年的增长率分别是43.49%、-579.67%。

不过,其现金流很多流出的问题,在首季便已有所展示。首季,新大正的经营现金流净额达到-1.51亿元。彼时,其营收达成了同比54.96%的增长,但经营现金流出却在加速,对此新大正给出的讲解是,“这是在管项目增加及新增合并民兴物业所致。”

通常而言,收入和净收益持续增长,而经营净额的流出却大于流入,可能与其扩张过程中带来的应收和预付款项的增加有关。

截至2021年6月30日,新大正的应收账款和预付款项分别达到3.3亿元、1023万元,同比增长63.4%、74.8%。而这两项资金的增加,正是因为其市场扩展和规模增加所引起。

业务拓展,对货币资金也产生影响。同期,其货币资金约为4.37亿元,同比降低35.4%,在总资产的比重降低了18.79个百分点。

上半年,新大正完成了对民兴物业的合并,并且新拓项目也获得进展。其新拓展项目中标总金额约8亿元,饱和年化合同收入金额约4亿元,上半年新签年合同额1000万(含)以上项目9个。

增值服务收入占比不足1成

不同于在以住宅物业起家的物企,新大正长期专注的都是公建赛道,学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业是其投身的五大业态。

今年以来,其在办公物业连续中标国银金融中心、中国再保险大厦、中国地震局、深圳公安局罗湖分局等项目,使办公物业的营收达到3亿元,同比增加130.76%,营收占比达34.55%。公共、商住、学校、航空等物业的收入占比分别为17.89%、15.59%、14.99%、10.18%。

不过,专注公建项目的新大正,其毛利率却呈现较低的水平。究其缘由,与较少的增值服务布局有关。

新大正共有三项主要业务,分别是综合物业管理服务、专项物业管理服务和增值服务。截至6月底,综合物业管理服务和专项物业管理服务的毛利率分别为18.09%、14.7%,且出现不同程度下跌。同期的增值服务增长了0.3%,达到49.48%。

增值服务的毛利率是物业管理服务毛利率的两倍有余,但两项物业管理服务却承担了超越9成的收入,以至于整体毛利率较上一年同期降低了2.18个百分点。

今年1月-6月,物业管理服务的收入达到8.45亿元,较2021年同期增长了59.04%,占总收入的94.36%。增值服务收入5051万元,虽然同比增长了42.5%,但营收不足总收入的6%。

除此之外,较低的毛利率还与其项目的成熟度有关,成熟度越高的项目,其毛利率也较高。

以一年为界,一年以上项目的毛利率为21.26%,而一年以下的新进项目,其毛利率则只有11.39%,比成熟项目低了近10个百分点。两相用途之下,其整体毛利率为19.3%。

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